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海外置业 如何选择东南亚国家进行房产投资?

发布日期:2019-10-13 15:17   来源:未知   阅读:

  说到近些年快速崛起的东南亚国家,相信大多数人脑海中一下就会闪出柬埔寨、菲律宾这两个国家。柬埔寨、菲律宾政治上都是东盟成员国,还是“一带一路”沿线的重要国家,具备得天独厚的优势,市场潜力可以说十分巨大。无论是经济、贸易上,还是房产市场上,都给大家很大的吸引力。那么作为东南亚近些年经济增速最快,房地产业爆发最迅速的两个国家该如何选择投资的对象呢?

  柬埔寨是世界第三美元资产国,被誉为“东南亚小瑞士“,奉行对外开放的自由经济政策,100%开放,无外汇管制,吸引全球外资涌入。

  柬埔寨的经济全球瞩目,GDP连续5年增长超7%,在10年世界里,以“柬埔寨速度“完成了其他国家近30年的发展建设,并称柬为“亚洲经济新虎”。

  2007-2016年,柬埔寨GDP呈现逐年上升态势;十年间实际增长率呈现先下降后逐渐上升最终趋于平缓的态势。2007年,柬埔寨GDP为86.39亿美元,实际增速为10.21%。

  据经济结构统计数据显示,2007-2016 年柬埔寨经济结构中主要以服务业为主;十年间,服务业和工业占 GDP的比重呈先缓慢下降后缓慢上升的态势,农业占GDP 的比重则呈现下降态势。2015 年工业占GDP的比重超过农业占GDP 的比重。2016 年, 农业占GDP的比重为 26.66%,工业占GDP 的比重为31.74%,服务业占GDP 的比重为 41.60%。

  菲律宾属于东南亚地区经济发展极为迅速的国家,从2010年到2016年的平均年增长率为6.3%。由于政府支出强劲,农业复苏以及出口增加、外资大量涌入,菲律宾作为共享繁荣最佳实践国之一,是今年世界上第二大全球化目的地。

  在菲律宾的经济结构中,菲律宾农业、工业、服务业(旅游、服务外包)的比值约为20:33:47,第三产业在国民经济中的地位突出。每年菲律宾外劳从国外汇入菲律宾的外汇达到210亿美元左右;每年的BPO(外包业务)给菲律宾带来约200亿美元的外汇收入。旅游业、香港王中王 网站 正版2019年论坛,外劳服务业(含BPO)成为菲律宾经济主要支柱之一。

  作为“亚洲双虎”,柬埔寨跟菲律宾这些年的经济增速大家是有目共睹的,GDP每年6%以上的增速除了外部各种投资之外,两国本身也有过硬的实力跟发展的前景。柬埔寨更为突出的优点就是无外汇管制,经济政策十分开放,对于美元资产配置来说是最好的选择。但是菲律宾近些年也在不断完善外汇制度,逐渐使经济政策更加的开放自由,未来可期。

  柬埔寨人口中0-14岁人口占比为31.4%,15-64 岁人口占比为64.4%;65岁及以上人口占比为4.3%。大量年轻人口,随着人口素质的提升,未来20-30庞大的消费需求,都将有力助推经济的发展。李教授平特论坛

  菲律宾现在人口1.06亿,平均年龄却只有23岁,当中国和西方国家面临人口老龄化问题时,菲律宾却拥有75%的劳动人口,这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。目前,菲律宾人口增长率接近2%,到2050年的人口结构依然是增长型的,人口红利至少能释放40年。

  在人口红利上,菲律宾略胜一筹,人口早已过亿,但是却有着23岁的平均年龄,未来的发展潜力无限。而柬埔寨人口虽比不上菲律宾,但是人口红利在整个东南亚也是处于领先地位的,比较周边邻国,优势还是蛮大的。

  2012年以来,柬埔寨楼市金边房价从原来的1000美元/㎡涨到如今的3000-3500美元/㎡,年均涨幅大于15%,部分地区房价表现甚至高达25%的涨幅。租金方面,目前金边公寓租金投报率保守预估约8%-10%,核心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%,持有房产的空房率极少。

  根据柬埔寨城市发展战略的研究报告显示,2015至2030年的15年里,柬埔寨城市至少需要80万个住宅,即每年住宅的需求量超过5万个,由此可见,柬埔寨目前楼市将长期处于供不应求的状态。

  自2010年以来,菲律宾房价连涨七年,诱人的投资前景使各大海外置业者趋之若鹜。根据菲律宾房产巨头Ayala Land公司2017年的数据,该公司的国际销售金额——海外菲律宾人和外国人的合并销售收入——在2017年增长了32%,达到416亿比索,占该公司当年1220亿比索总销售额的34%,其中海外菲律宾人购买量占9.6%,外国人则占了24.5%。

  在很多人眼里,柬埔寨的消费水平应该会很低,实则不然。到柬埔寨实地考之后就会发现,当地的建设跟餐馆消费与国内无大差异。而且由于柬埔寨是美元结算的国家,所以有些消费还是十分高昂的。

  而菲律宾虽然市面上也流通美元,但是消费水平较柬埔寨来讲略微低些。这也是为什么有很多外国白领跟投资者喜欢到菲律宾工作跟投资,因为当地开销少,房价便宜,八哥论坛。不管是生活还是投资来讲性价比都很高。

  现如今,租金回报率已成为判断房产投资收益中越来越值得关注的重要指标。据悉,全球静态租金回报率均值约在4%以上,而5%以上的租金回报率则被判断为适合投资的城市。

  据《2018全球城市租金回报率》显示,全球一线城市的静态租金回报率普遍较低,基本处于3%以下。而柬埔寨金边房产的租金回报率达到了6.92%,超越大多数发达国家,排名全球第四、东南亚第一。

  此外值得一提的是,金边的房屋出租比例高达80%-95%,极少空置率。可见柬埔寨金边租房需求强劲,未来柬埔寨房产租金上涨已成趋势,如此高的租金回报率正吸引着大批投资者前来柬埔寨考察投资。

  据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示,菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%,首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢?中国的一线城市北京、上海、深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说,同样投资100万元人民币买房子,在北京,你一年可能收益不到2万元;而在马尼拉,你可以收益9万元。

  共同点:两国均有飞速增长的经济跟人口。国家经济政治稳定,人口红利属东南亚前列,未来的国家城市发展跟住房需求都会达到新高。同时近些年持续稳定增长的房价及租金回报率给足了投资者的信心,投资门槛低,回报高,投资性价比十分高。

  柬埔寨最大的优势在于它没有外汇管制,可以随意让资金流入流出,同时它是以美元结算的国家,资金流通性强,是美元资产配置的首选。

  菲律宾的优势在于它的房产火热区不仅仅在于首都马尼拉,马尼拉大都会在内的5、6个城市均有投资回报领先亚洲平均水平的成绩,投资选择度高,容易买进价格洼地,获取等同于CBD的投资收益。